Glossar

A

Abgeschlossenheit

Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erfüllt eine Wohnung nur dann die Bedingungen zur Abgeschlossenheit, wenn die Räumlichkeiten baulich durch Decken und Wänden von angrenzenden Wohnungen getrennt sind.

Dazu muss sie über einen eigenen Eingang verfügen. Keller oder andere Stellräume können ebenfalls zu einer abgeschlossenen Wohnung gehören. Um eine Abgeschlossenheit rechtlich geltend zu machen, braucht man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Baubehörde. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Aufteilungsplan bilden die Grundlage für die rechtliche Zusprechung von Wohnungseigentum.

Abschreibung

Bei der Abschreibung handelt es sich um eine Festlegung der Wertminderung von Vermögensgegenständen.

An jedem Objekt nagt der Zahn der Zeit und somit lässt sich der Wert eines Gebäudes anhand des Alters, des Zustands der Gebäudetechnik und der generellen Abnutzung ermitteln. Man unterscheidet sowohl verschiedene Abschreibungsgründe als auch Abschreibungsarten. So können die Ursachen für Abschreibungen technischer, wirtschaftlicher oder rechtlicher Natur sein. Die Art der Abschreibung richtet sich nach Bilanz oder Kalkulation. Je nach Immobilientyp bedient man sich der linearen, der degressiven oder der progressiven Abschreibungsmethode.

All Risk Yield

Der All Risk Yield (ARY) bezeichnet die Rendite im Zusammenhang aller damit verbundenen Risiken.

Er ist im Wesentlichen ein sich im Zinssatz widerspiegelnder Zahlenwert, anhand dessen sich erkennen lässt, wie hoch der Wert einer Immobilien ist, wenn man Risiken wie Mietausfall, wirtschaftliche Veränderungen oder Wandel einer Wohngegend mit einkalkuliert. Es gilt daher die aktuelle Marktsituation realistisch einzuschätzen, die Entwicklung der vergangenen Jahre in Betracht zu ziehen und die sich daraus ergebenden Risiken für die Zukunft zu errechnen.

Auflassungsvormerkung

Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um eine vertragliche Einigung zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer.

Wird ein Kaufvertrag geschlossen, geht der Käufer mit einer Auflassungsvormerkung den sicheren Weg. Die Auflassungsvormerkung ist zunächst die vertraglich rechtliche Zusicherung des Erwerbs unter den im Kaufvertrag festgesetzten Bedingungen und erlaubt dem Käufer zudem den Kaufpreis erst nach der Eigentumsüberschreibung via Eintragung ins Grundbuch zu entrichten. Der Käufer sollte jedoch darauf achten, dass er noch vor der Grundbucheintragung Informationen über eventuelle Belastungen des Grundstücks einholt und sich die Löschung selbiger notariell bestätigen lässt. Mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises, wird die Auflassungsvormerkung gegenstandslos und daher gelöscht.

B

Baulast

Der Begriff der Baulast umfasst öffentlich-rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit von Grundstücken.

Erklärt sich ein Eigentümer mit der Übernahme der Baulast einverstanden, sind daran entsprechende Verpflichtungen für das belastete Grundstück geknüpft. So eine Baulast vorliegt, kann die Baubehörde den Eigentümer dazu verpflichten, bauliche Veränderungen vorzunehmen, Vorhaben zu unterlassen oder auch festgelegten Planungen stattzugeben. Da sich die Baulast auch auf den Käufer eines Gründstücks überträgt, sollte man vor dem Kauf um Einsicht in das Baulastenverzeichnis bitten. Sobald kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht, kann diese von der Baubehörde aufgehoben werden.

Baunebenkosten

Die Baunebenkosten zählen zu den Baukosten und machen anteilig einen Prozentsatz von bis zu 20% aus.

Es sind die Kosten, die neben dem Anschaffungspreis des Grundstücks bzw. Hauses anfallen und oft unterschätzt werden, da sie sich aus vielen Teilbereichen zusammensetzen. Zunächst sind es die Kosten für Vermessung, Bodengutachten und Baugenehmigung, hinzukommen die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, eventuell anfallende Architektenhonorare sowie Kosten für eine qualifizierte Baubegleitung. Neben den Ausgaben für Bauwasser und Baustrom fallen später dann noch die Erschließungs- und Anschlusskosten ins Gewicht. Bei allen weiteren Außenanlagen wie z.B. Gehwegen und Terrassen erhöht sich der finanzielle Aufwand entsprechend. Ebenfalls nicht außer Acht zu lassen sind die Kosten für Versicherungen, Beratungsleistungen und zusätzliche Gebühren wie bspw. für den Eintrag ins Grundbuch.

Beleihung

Als Beleihung bezeichnet man das Überlassen von Eigentumswerten als Sicherheit, um Finanzierungen zu erleichtern oder zu ermöglichen.

Für Banken bedeutet das in der Regel eine Verringerung des Risikos, da so einem Kreditausfall vorgebeugt werden kann.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze gibt Auskunft darüber, bis zu welcher Grenze eine Immobilie vom Kreditgeber beliehen werden darf.

Die Beleihungsgrenze des Darlehen gewährleistenden Kreditinstituts ist gesetzlich festgelegt und hängt von der jeweiligen Satzung ab. Aufgrund dieser Reglung kann lediglich ein bestimmter Teil einer Immobilie beliehen werden. Als Basis für die Festlegung der Beleihungsgrenze gilt der Beleihungswert, der bereits die Wertschwankungen beliehener Objekte mit einbezieht.

Wenn nun also ein Kaufpreis über einen Grundstückskaufvertrag zu finanzieren ist, kann der Beleihungswert nicht mit diesem Kaufpreis angesetzt werden. Der Kaufpreis ist eher als Verkehrswert zu sehen und der Beleihungswert liegt stets darunter. Um sich an einem Richtwert orientieren zu können, ziehe man folgenden Leitsatz zu Rate: Der Fremdfinanzierungsspielraum im Bereich der Beleihungsgrenze sollte sich zwischen 50 und 55 Prozent des Kaufpreises bewegen.

Es gibt allerdings auch Kreditinstitute, die kein Pfandbrief-Privileg besitzen. Diese sind dann auch nicht an die Vorschrift gebunden und haben ihre eigenen Regeln. Bei Bausparkassen können Immobilien bis zu 80 Prozent beliehen werden.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist ein Wert, der von Kreditgebern ermittelt wird, damit eine Kreditsicherheit gewährleistet werden kann.

Als Sicherheiten gelten u.a. Wertpapiere und Immobilien. Da bei der Bestimmung des Beleihungswertes der Fokus auf dem Wiederverkaufswert liegt, wird eine Kredithöhe festgelegt, die auch Wertschwankungen auffängt. Diese werden mittels eines Risikoabschlags abgegolten. Zur Reglung der maximalen Höhe einer Beleihung ist eine Beleihungsgrenze festgesetzt. Die Beleihungsgrenzen variieren je nach Art der beliehenen Kreditsicherheit. Bei Immobilien liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent des Beleihungswertes. Um den Beleihungswert zu ermitteln, setzt man abhängig vom Objekttyp eine von drei Verfahrensarten ein: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Bauland bzw. Grundstücken.

Er wird ermittelt aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region und zusätzlich beeinflusst vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks. Die Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland unterschiedlich oft, mindestens aber alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Die Veröffentlichung erfolgt über sogenannte Bodenrichtwertekarten oder -tabellen und wird pro m² angegeben. Die Richtwerte können bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse eingesehen oder angefragt werden. Um den reellen Wert eines Grundstücks zu ermitteln, muss allerdings, ausgehend vom Bodenrichtwert, in der Regel ein Gutachter eingeschaltet werden, der die Besonderheiten der jeweiligen Lage schätzt.

E

Eigentumswohnung

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man einen bestimmten Teil einer Wohnungsgemeinschaft.

Dies kann eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienwohnhauses, einer Reihenhausanlage, eine Doppelhaushälfte oder ähnliches betreffen. Rechtlich umfasst das Wohnungseigentum hierbei drei Teile: Das Eigentum an den eigentlichen Räumlichkeiten der Wohnung selbst, das Miteigentum am gemeinschaftlichen Grundstück und den gemeinschaftlichen Räumlichkeiten (Garage, Keller etc.) und, damit verbunden, die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümergemeinschaft werden Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums getroffen.

Energieausweis

Der Energieausweis soll, entsprechend der deutschen Energieeinsparverordnung (EnEV), als Dokument dienen, das ein Gebäude energetisch bewertet und einordnet.

Seit Januar 2009 gilt er verpflichtend für Wohnhäuser, seit Juli 09 auch für Nichtwohngebäude aller Baujahre. Der Energieausweis soll sowohl Mietern und potentiellen Käufern eine Hilfestellung geben, um auf einen Blick eine Bewertung einer Immobilie vorzunehmen zu können. Er soll aber auch Eigentümern helfen, die Energiebilanz ihrer Immobilie einzuschätzen und gegebenenfalls zu verbessern. Es gibt hierbei zwei verschiedene Arten des Ausweises: Den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis erfasst den nach Normwerten berechneten Energiebedarf eines Gebäudes. Der Verbrauchsausweis hat den tatsächlichen Energieverbrauch über einen Zeitraum von min. drei Jahren zur Grundlage.

Energiepass

Der Energiepass, vom Gesetzgeber Energieausweis genannt, ist ein Dokument, das über den Energiehaushalt eines Gebäudes Auskunft gibt.

Über den Energiepass ist für Immobilienkäufer wie Mieter gleichermaßen einsehbar, wie energieeffizient ein Haus bzw. eine Wohnanlage konzipiert ist. Auf diese Weise können auch Rückschlüsse auf eventuell anstehende energetische Sanierungen gezogen werden. Anhand des Energiepasses erhält der Interessent einen Einblick in den Energieverbrauch und hat so die Möglichkeit die Wirtschaftlichkeit verschiedener Immobilien hinsichtlich ihrer Energieersparnis zu vergleichen. Ein Energiepass ist für all jene vonnöten, die eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten wollen.

Bevor es zu einem Vertragsabschluss kommt, hat laut der Energie-Einspar-Verordnung jeder Mieter, Pächter und Käufer das Recht, den Energiepass einzusehen. Der Form nach ist der Energiepass ein vierseitiges Formular, in dem die energetische Qualität eines Gebäudes beurteilt wird. Was für ein Energiepass letztendlich ausgestellt wird, hängt sowohl von der Gebäude- als auch von der Nutzungsart ab. Man unterscheidet zwei Typen von Energiepässen: den bedarfsbasierten, der den Primärenergiebedarf eines Gebäudes bewertet, und den verbrauchsbasierten, dessen Grundlage der Verbrauch der momentanen Bewohner ist.

Erbbauzins

Der Erbbauzins ist ein wichtiger Teil des Erbbaurechts.

Im Zuge des Erbbaurechts ist es möglich ein Eigenheim auf einem Grundstück zu bauen, das dem Eigentümer nicht gehört. Nach dem Erbbaurecht pachtet der Bauherr das Grundstück, meist von Städten und Gemeinden aber auch z.B. von Privatpersonen, und kann es dann wie sein Eigentum nutzen. Nach einem vorher bestimmten Zeitraum fällt das Grundstück wieder an den Eigentümer zurück. Der Erbbauzins ist somit eine Art Pacht, die sich an dem Wert des Grundstücks orientiert, variierend üblicherweise zwischen 1-5% des Verkaufswertes. Im Normalfall wird der Erbbauzins einmalig zu Beginn vertraglich festgehalten, moderne Verträge enthalten aber auch oft Anpassungsklauseln.

Erdwärme

Bei der Nutzung von Erdwärme, auch Geothermie genannt, wird auf die in den äußeren Schichten der Erdkruste vorhandene Wärme zugegriffen.

Mittels einer Bohrung und einer darin installierten Pumpe wird durch eine Trägerflüssigkeit der Erde Wärme entzogen und über einen Koppler, der nur etwa die Größe einer Waschmaschine hat, das Gebäude versorgt. Erdwärme zählt zu den regenerativen Energien, da sich die Energie in den äußeren Schichten der Erde über Sonneneinstrahlung erneuert. Ein Vorteil ist, dass Erdwärme, abgesehen von Anschaffung und Wartung, kostenfrei ist und man zusätzlich stattliche Fördermittel beantragen kann. Zudem ist Erdwärme, im Gegensatz zu Solar- oder Windenergie, wetterunabhängig und ganzjährig auf nahezu gleichem Niveau vorhanden.

Ertragswert

Der Ertragswert ist der Wert einer Vermögensanlage, der sich auf der Grundlage zukünftig zu erwartender Einkünfte errechnet.

Mittels des Ertragswertverfahrens wird aus der Summe von Gebäudeertragswert und Bodenwert der Ertragswert ermittelt. Durch den Ertragswert lässt sich wiederum der Verkehrswert einer Immobilie feststellen, deren wirtschaftliche Rentabilität den wesentlichsten Wertfaktor bildet, wie es bspw. bei Geschäftshäusern und Mehrfamilienhäusern der Fall ist.

Die Berechnung des Ertragswertes ist ein diffiziles rechnerisches Unterfangen, in das verschiedene Faktoren hineinspielen. Die zu bestimmenden Größen sind Bodenwert, Abschreibungskosten, Reinertrag, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und Reparaturstau. In der Regel wird zunächst der Bodenwert ermittelt. Dies kann mithilfe von Preisvergleichen oder anhand von Richtwerten erfolgen. Um den Reinertrag zu erhalten, müssen die Betriebskosten, bis auf Abschreibungen und umlegbare Betriebskosten, vom Rohertrag subtrahiert werden. Von jenem Reinbetrag ist nun noch der Liegenschaftszins, der auf den Bodenwert entfällt, abzuziehen. Aus der Abschreibungskomponente, welche die Restnutzungsdauer meint, und dem Multiplikator, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergibt, wird alsdann der vormals berechnete Betrag kapitalisiert. Der Multiplikator lässt sich der Vervielfältigertabelle entnehmen.

G

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches und öffentliches Register, das beim jeweilig zuständigen Amtsgericht geführt wird und bei berechtigtem Interesse (z. B. Kaufinteresse) eingesehen werden kann.

Es soll jederzeit über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse eines Grundstücks zuverlässig Auskunft geben können. Eigentum oder andere Rechte an einem Grundstück müssen zur Wirksamkeit in das Grundbuch eingetragen werden. Für alle selbständigen Grundstücke eines Bezirks werden gesonderte Grundbuchblätter angelegt und, früher in Form von Bänden, heute elektronisch, zentral gesammelt.

Das Grundbuch ist ein drei Abteilungen unterteilt:
1. Eigentümer
2. Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks
3. Grundpfandrecht

Grundbucheintragung

Eintragungen im Grundbuch können für den Wert der Immobilie von entscheidender Bedeutung sein. So haben persönliche Dienstbarkeiten, wie z.B. Wohnungsrecht oder Nießbrauch, i.d.R. immer einen wesentlichen wertmindernden Einfluss. Dagegen stellen nicht wesentlich nutzungsbeeinträchtigende Grunddienstbarkeiten, wie z.B. einfache Leitungsrechte, meist eine zu vernachlässigende Beeinträchtigung dar.

Überprüfen Sie hierzu die Abteilung II des Grundbuchauszugs. Sollten hier entsprechende Eintragungen vorhanden sein informieren Sie sich bezüglich ihrer Bedeutung bei einem Gutachter oder Notar. In das Grundbuch können Sie, bei berechtigtem Interesse, am Grundbuchamt des Amtsgerichts Einsicht nehmen.

Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit regelt bestimmte Rechte die ein Eigentümer eines bestimmten Grundstücks dem Eigentümer eines anderen, in der Regel benachbarten, Grundstücks einräumen kann.

Üblicherweise sind dies bestimmte Nutzungsrechte, wie etwa Wegerecht, Durchfahrtsrecht oder das Recht, Leitungen zu verlegen oder Wasser zu entnehmen. Der Inhaber einer Grunddienstbarkeit kann nur der Eigentümer eines anderen Grundstücks sein. Zur Festlegung oder Aufhebung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Einigung beider Parteien und zudem zwingend eines Eintrags im Grundbuch. Als Unterart der Grunddienstbarkeit gibt es zudem noch die besondere persönliche Grunddienstbarkeit, die nicht zugunsten eines Grundstücks, sondern nur zugunsten einer Person festgelegt wird.

Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss ist ein von Gesetz wegen bestimmtes sogenanntes Kollegialgremium aus unabhängigen Immobiliensachverständigen.

Gutachterausschüsse sind jeweils für bestimmte Städte oder Landkreise zuständig. Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Gewährleistung der Transparenz des Grundstücksmarktes, indem wichtige Informationen über Grundstückswerte und Marktzusammenhänge gesammelt, berechnet und veröffentlicht werden. Die wichtigsten Teilaufgaben sind hierbei die Erstellung von Verkehrswertgutachten von Grundstücken, die Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung und die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten.

H

Herstellungskosten

Bei Immobilien sind mit Herstellungskosten jene Kosten gemeint, die während des Baus eines Gebäudes anfallen.

Hinzu kommen jedoch gelegentlich noch die Kosten, die durch weitere Veränderungen am Gebäude entstehen. Wesentliche Erweiterungen an einer Immobilie, wie etwa ein Umbau oder Anbau, fallen somit noch unter Herstellungskosten. Auch Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten können unter Umständen als Herstellungskosten verbucht werden. Dies geschieht aber nur, wenn man vom Vollverschleiß eines Gebäudes ausgeht – also wenn es ohne diese Maßnahmen nicht mehr nutzbar wäre.

Holzständerbauweise / Holzstapelbauweise

Von Holzständer- oder Holzstapelbauweise spricht man, wenn ein Haus im Wesentlichen aus Holz gebaut und auf tragende und verbindende Teile aus Stahl oder Beton weitgehend verzichtet wird.

Das traditionelle Fachwerkhaus ist genauso auf diese Weise gebaut, wie auch Blockhäuser, Häuser im Landhausstil oder bestimmte moderne Fertighäuser. Neben der besonderen Optik, ist das Hauptargument für Häuser in Holzstapelbauweise der ökologische Aspekt – Holz ist ein natürlicher und nachwachsender Rohstoff. Besonders für Allergiker ist das verbesserte Raumklima, den Holz atmet und transportiert Feuchtigkeit nach außen, eine gute Alternative zu herkömmlichen Bauten. Aber auch in Punkto Isolation, Stabilität und Flexibilität stehen moderne Holzhäuser ihren Alternativen kaum nach.

I

Immobilienbewertung

Mit der Immobilien- oder Grundstücksbewertung können Käufer und Verkäufer auf ein rechtlich abgesichertes Verfahren zurückgreifen, dass den Marktwert einer Immobilie ermittelt.

Es wird ein Sachverständiger bzw. eine Firma beauftragt, die nach betriebswirtschaftlichen, juristischen und bautechnischen Standards eine Bewertung vornehmen. Es gibt in Deutschland drei Verfahren der Bewertung, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normiert sind: Das Vergleichswertverfahren, bei dem der Wert über einen Vergleich mit ähnlichen Objekten bestimmt wird. Das Ertragswertverfahren, bei dem der Wert hauptsächlich in Abhängigkeit vom erwirtschafteten Ertrag (bei Hotels, Mehrfamilienhäusern etc.) bestimmt wird. Das Sachwertverfahren, bei dem der Wert der Immobilie unabhängig vom Bodenwert ermittelt wird.

Mehr unter: http://www.immobilienscout24.de/de/gewerbe/gewerbelexikon/immobilienbewertung.jsp

Instandhaltungskosten

Allgemein sind Instandhaltungskosten, diejenigen Kosten, die entstehen, wenn ein Gebäude oder eine einzelne Wohnung in funktionsfähigem bzw. nutzbarem Zustand gehalten werden soll.

Laut DIN-Norm gehören vier Elemente zu den Instandhaltungsmaßnahmen: Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung. Für Mieter und Vermieter einer Wohnung ist zudem noch die Unterscheidung von Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparatur wichtig. Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache unterscheiden sich wesentlich von den Schönheitsreparaturen. Sie können nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn dies so im Mietvertrag geregelt sind. Schönheitsreparaturen hingegen umfassen im Wesentlichen nur das Tapezieren und Streichen von Wänden und anderen beanspruchten Wohnungsteilen, wie Böden, Heizkörpern, Türen etc. Die Kosten für Instandhaltung trägt, wenn nicht im Vertrag anders festgehalten, der Vermieter. Die Kosten für Instandsetzung trägt nur dann der Mieter, wenn er verantwortlich zu machen ist für den Schaden, der eine Instandsetzung nötig macht.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Ansparrücklage, die von der Hausgemeinschaft zur Deckung größerer Anschaffungen und Reparaturen gebildet wird. Sie muss der Höhe nach dem Zustand des Gebäudes und den zu erwartenden Instandhaltungs- und Modernisierungskosten entsprechen.

K

Kaufvertrag

Grundsätzlich ist der Kaufvertrag ein zwischen zwei Parteien geschlossener Vertrag zum Zwecke des Eigentumswechsels. In aller Regel ist er geknüpft an eine Zahlung durch den Käufer und er muss zwischen beiden Parteien einvernehmlich geschlossen werden, um wirksam zu sein.

Anders als beim einfachen Kaufvertrag ist für den Kauf eines Grundstücks oder eines Hauses mit Grundstück der Gang zum Notar erforderlich. Dieser ist notwenig, um eine notarielle Beurkundung durchführen zu lassen und dann den Eintrag ins Grundbuch veranlassen zu können. Dieser Verfahrensweg ist beim Kauf von Immobilien zwingend vorgeschrieben – ein einfacher schriftlicher Kaufvertrag wäre beim Kauf eines Grundstücks oder beim Hauses vor dem Gesetz nichtig. Der Notar begleitet den Eigentumsübergang und die vereinbarte Kaufpreiszahlung. Er kann dabei auch als Treuhänder fungieren und ein sogenanntes Notaranderkonto zum sicheren Geldtransfer und zur Eigentumssicherung des Käufers führen. Falls der Notar von der jeweils anderen Seite beauftragt wurde, empfiehlt es sich durchaus, den Vertrag nochmals von einem unabhängigen Anwalt oder Notar prüfen zu lassen – denn es gilt: unterschrieben ist gekauft!

L

Lage

Die Lage, oder Wohnlage, einer Immobilie bezeichnet den geographischen Ort und zudem die Einbindung in ihr unmittelbares Umfeld.

Die Wohnlage einer Immobilie hat einen nicht unerheblichen Einfluss auf das Mietpreisniveau – was sich zumeist auch im örtlichen Mietspiegel wiederfinden lässt. Gängige Faktoren zur Beurteilung der Lage sind die Infrastruktur (Schulen, Verkehrsanbindung, Parks, Einkaufsmöglichkeiten etc.), die Bevölkerungsstruktur (durchschn. Alter, Sozialstruktur, Kriminalität) und das allgemeine Image eines Bezirks oder Viertels. Hier lohnt sich aber oft ein genauer Blick – denn viele großstädtische Viertel variieren hierbei auch intern sehr stark. Abgesehen von der Lage innerhalb eines Wohnviertels ist aber auch die individuelle Lage einer Wohnung nicht zu vergessen. Hier sind Besonderheiten wie Himmelsrichtung (viel oder wenig Sonne) oder große Straßen etc. wichtig.

Lebensdauer

Die Lebensdauer oder Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie bezeichnet den geschätzten Wert, in der eine Immobilie dem Käufer oder Bauherren zu Verfügung steht.

Dieser Werte variieren stark je nach Bauart, Typ und Nutzungsart des Gebäudes. Einfamilienwohnhäuser sind hier natürlich kaum zu vergleichen mit Industriehallen oder großen Bürokomplexen. Wichtiger Faktor zum Erreichen der optimalen Lebensdauer, unabhängig vom Typ der Immobilie, ist jedoch stets eine ausreichende Instandhaltung der Immobilie. Die Gesamtnutzungsdauer von Gewerbeobjekten (Lager- und Produktionshallen) wird zwischen 50-60 Jahren veranschlagt, die von Geschäftshäusern und Ladenlokalen etwa bei 60-80 Jahren. Bei (Miet-)Wohnhäusern gelten 80-100 Jahre als Richtwert. Grundsätzlich ist allerdings zu sagen, dass diese Gesamtnutzungsdauer in vielen Fällen deutlich überschritten wird. Als Restnutzungsdauer wird die geschätzte Lebensdauer abzüglich der bereits genutzten Jahre bezeichnet.

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszins dient zur Bestimmung des Werts von Immobilien.

Er ist aber nicht mit einem normalen Zinssatz zu verwechseln, sondern ein zentraler Bestandteil bei der Wertermittlung einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes wird nach Grundstückslage, der Art und der Restnutzungsdauer eines Objektes bestimmt und berechnet. Vernachlässigt man den Bodenwert und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, kann man den Liegenschaftszins als Richtwert vereinfacht wie folgt überschlagen:
Jahresreinertrag der Immobilie / Kaufpreis => Liegenschaftszins

M

Massivbauweise

Von Massivbauweise spricht man im Gebäudebau, wenn nicht nur ein Trägerkonstrukt (wie in der Skelettbauweise) sondern auch Wände und Decken statisch tragende Funktionen haben.

Als Materialien hierfür werden Betonfertigteile, Transportbeton oder verschiedene Mauerwerke genutzt. Gebräuchliche Mauerwerkstypen sind dabei Bimsstein, Kalksandstein, Ziegel oder Porenbetonsteine. Grundsätzlich gilt die Massivbauweise als die „solidere“ Bauweise und sie gibt größere Freiheiten bei der Gestaltung des Gebäudes – besonders in Bereich der Statik. Auch bei der Schall- und Wärmeisolierung hat die Massivbauweise gewisse Vorteile. Ein Massivbau ist allerdings in der Regel teurer als ein Fertighaus in Skelettbauweise und der Bau dauert , je nach Bauart (Mauerwerk oder Beton), wesentlich länger.

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist ein Instrument zum Vergleich von Mietpreisen.

Er enthält eine von Städten und gelegentlich auch größeren Gemeinden aufgestellte Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten und bezieht sich auf den freien Wohnungsmarkt. Er wird ermittelt in Zusammenarbeit von Mieter- und Vermieterverbänden des jeweiligen Ortes und kann öffentlich eingesehen werden. Der Mietspiegel ist jedoch kein amtliches Schriftstück und es gibt auch keine Verpflichtung einer Gemeinde, einen solchen zu erstellen. Insofern ist der Mietspiegel eine Mittel zur Orientierung, jedoch keine rechtlich belastbare Veröffentlichung. Eine besondere Form ist der qualifizierte Mietspiegel, der alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundlagen ermittelt wird. Zusätzlich zu den Mieter- und Vermieterverbänden muss dieser noch von der Gemeinde anerkannt werden.

N

Nettogrundfläche

Die Nettogrundfläche eines Gebäudes (NGF) ist laut DIN 227 die Summe aller nutzbaren Flächen eines Gebäudes.

Brutto bezeichnet hierbei den kompletten Betrag der Flächen, während es bei den Nettoflächen nur um die Summe der Flächen geht, die gewerblich oder zum Wohnen nutzbar sind. Wände oder Pfeiler etc. werden für die NGF nicht berücksichtigt. Die Nettogrundfläche ist zudem unterteilt in die Nutzfläche, die technische Funktionsfläche und die Verkehrsfläche. Die Nutzfläche ist die effektiv nutzbare Fläche des Gebäudes. Die Funktionsfläche dient zur Unterbringung von Haustechnik, wie Heizung, Klimaanlage, Aufzügen etc. Die Verkehrsfläche wird berechnet aus dem Zugang zu Räumen, dem Gebäude oder Treppen.

Normalherstellungskosten

Die Normalherstellungskosten (NHK) sind ein wichtiger Kennwert bei der Immobilienbewertung.

Sie dienen zur Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes, falls sich die Herstellungskosten nicht mehr eindeutig aus den vorhandenen Unterlagen entnehmen lassen. Auf der Basis von Baukostentabellen für bestimmte Gebäudearten werden durchschnittliche Kosten pro m² angesetzt. Die aktuellen Zahlen können aus den Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) entnommen werden.

S

Sachwert

Der Sachwert einer Immobilie wird mit Hilfe des Sachwertverfahrens nach § 21 ff. WertV ermittelt. Das Sachwertverfahren leitet getrennt vom Bodenwert den Verkehrswert des Gebäudes aus seinen vermutlich bei der Herstellung tatsächlich angefallenen Baukosten ab. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass der Wert eines soeben neu erbauten Gebäudes grundsätzlich seinen Herstellungskosten entspricht. Die Ermittlung der typischerweise angefallenen Herstellungskosten (§ 21 Abs. 4 WertV) geschieht mittels der sog. Baukostentabellen. Diese geben die durchschnittlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen bestimmten Gebäudetyp pro m² Geschoßfläche oder m³ Rauminhalt anzusetzen sind.

Skelettbauweise

Unter Skelettbauweise versteht man, im Kontrast zur Massivbauweise, einen Konstruktionstyp von Gebäuden, bei denen das Skelett oder Tragwerk die statische Last des Gebäudes trägt.

Die Kräfte werden im Wesentlichen von einem Gerippe aus Stahl(-Beton) oder Holz aufgenommen. Böden und Wände haben statisch eine untergeordnete Rolle. Das Skelett entsteht aus senkrechten und waagerechten Trägern. Die senkrechten Träger werden auch als Ständer bezeichnet, weshalb man auch von Ständerbauweise spricht. Zudem wird die Bezeichnung Gerippebau verwendet. Die Skelettbauweise hat ihren Ursprung im 19. Jahrhundert und wurde zuerst für die klassischen Fachwerkhäuser genutzt. Heute findet sie sich sowohl beim industriellen Bauen (Fabrik- und Lagerhallen) wie auch beim Bau von nahezu allen Arten von Hochhäusern und bei Fertighausbau.

Standortbewertung - so beurteilen Sie richtig

Kriterien für die Lage einer Immobilie, die Sie als Wertobjekt erwerben und vermieten wollen.

Zur Standortbewertung prüfen Sie folgende Punkte:

- hat wirtschaftliche Bedeutung (große Unternehmen sind ansässig und haben investiert) weit über die eigene Region hinaus.
- verfügt über ein ausreichendes Angebot an Arbeitsplätzen.
- besitzt ein gut bis sehr gut ausgebautes Netz öffentlicher Verkehrsmittel.
- ist gekennzeichnet durch weitere geplante Investitionen in die Verbesserung des Ausbaus der Region.
- wird dadurch charakterisiert, dass die Städte und Gemeinden dort ihre Anstrengungen auf die Verbesserung der Lebensqualität konzentrieren.
- hat ein vielfältiges Angebot an Kindergärten, Schulen, Einkaufsmärkten, kleinen und großen Geschäften.
- verfügt über ärztliche Einrichtungen, die die Bevölkerung besser versorgen als an vielen anderen Standorten.
- bietet Telekommunikationseinrichtungen und eine gute Versorgung mit modernen Netzwerken, die ausgebaut werden.
- hat viele mittelständische Betriebe in der Region, die handwerkliche und andere Dienstleistungen erbringen.
- verfügt über Dienstleistungsunternehmen und hochqualifizierte Angestellte sowie selbständige Einzelunternehmer, die die Region mit allem, was gefragt ist, in kurzer Zeit versorgen.
- bietet Lebensqualität durch ein reichhaltiges Angebot an Kultur, Freizeiteinrichtungen, Sportstätten, Vereinen usw.
- verfügt optimalerweise über einen Flughafen, möglichst einen internationalen.
- wird durch laufende Investitionen in die Verbesserung der Infrastruktur weiter wachsen und an Bedeutung zunehmen.
- hat auch in Zukunft keinen Kollaps zu erwarten, weil die Verkehrswege aus dem Umland in die Metropole entsprechend ausgebaut bzw. geplant sind.

V

Vergleichsobjekt

Im Zuge des Vergleichswertverfahrens zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien werden Vergleichsobjekte benötigt.

Es müssen dafür Kaufpreise der Vergleichsobjekte in ausreichendem Maße vorhanden sein – als Mindestmaß gelten hier 10, besser 20-30 Objekte. Da die meisten Grundstücke sehr viele unterschiedliche Merkmale aufweisen, ist eine vollständige Übereinstimmung selten gegeben. Es sollten aber zumindest die Merkmale Gebäudeart, Baujahr und Zustand vergleichbar sein. Hierzu kann beim Gutachterausschuss Einblick in die anonymisierte Kaufpreissammlung genommen werden.

Vergleichswert

Der Vergleichswert ist ein Richtwert zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken.

Im Rahmen dieser Ermittlung werden vergleichbare Grundstücke herangezogen und mit dem zu veräußernden verglichen, um den aktuellen Wert der Immobilie bestimmen zu können. Der Zeitraum, dem die Daten der Vergleichsgrundstücke entstammen, sollte so nah wie möglich am Bewertungszeitpunkt liegen, um den gegenwärtigen Wert der Immobilie adäquat bemessen zu können.

Für den Fall, dass die Daten eines einzuschätzenden Grundstücks nicht allzu sehr von anderen abweichen, können auch Vergleichswerte ungleicher Grundstücke mittels eines Umrechnungskoeffizienten verwandt werden.

Der Vergleichswert unbebauter Grundstücke ist stets über den Bodenwert zu berechnen. So es nicht hinreichende Verkaufsfälle vergleichbarer Bodenflächen gibt, geben die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse Auskunft darüber.

Den Vergleichswert bebauter Grundstücke kann man über Vergleichsfaktoren ermitteln. Hier unterscheidet man in Gebäudefaktoren auf der einen Seite und Ertragsfaktoren auf der anderen.
Die Gebäudefaktoren kommen bei unterschiedlichen Gebäudearten zum Tragen, insbesondere bei Eigentumswohnungen wie Reihenhäusern, jedoch auch bei Lagergebäuden. Die Ertragsfaktoren hingegen finden vermehrt bei der Bewertung von Mietobjekten Verwendung.

Verkehrswert

Der Verkehrswert eines Grundstückes wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerecht und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei außer Betracht. Dies ergibt sich aus der Definition des Begriffs Verkehrswert nach §194 BauGB. Bei bebauten Grundstücken kommt noch der Wert des Objektes und der Außenanlagen hinzu. Dieser wird mit dem Sachwertwertverfahren und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (bewirtschaftete Nutzungen) ermittelt.

Vermietetes Wohneigentum

Eine gekaufte Immobilie muss nicht unbedingt selbst bewohnt werden, sie kann natürlich auch an Dritte vermietet werden – und das kann sich unter steuerlichen Gesichtspunkten stark lohnen.

Der Staat ermöglicht es den Eigentümern, den Kaufpreis für das Gebäude (ohne Grundstück) und die laufenden Kosten für das Objekt von der Steuer abzusetzen. Für Personen mit hohem Steuersatz kann sich diese Variante als Altersvorsorge besonders lohnen. Zusätzlich zur jährlichen Abschreibung dürfen Eigentümer Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen, die ihnen aus den laufenden Nebenkosten entstehen. Dabei werden die Mieteinnahmen mit den Ausgaben für Haus oder Wohnung verrechnet. Wer allerdings eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss nicht nur einen anfallenden Veräußerungsgewinn versteuern (gilt nicht bei selbst genutzten Objekten), sondern auch bereits gewährte Steuervorteile zum Großteil an den Staat zurückzahlen – wer dagegen selbst einzieht, muss nichts zurückzahlen.

Vollwärmeschutz

Der Vollwärmeschutz, fachlich korrekt Wärmedämmverbundsystem, ist ein System, das die gesamte Außenfassade eines Gebäudes durch mehrere Schichten gegen Wärmeverlust dämmt.

Die unterste Schicht ist die eigentliche Dämmschicht. Sie kann aus unterschiedlichen Stoffen bestehen. Es gibt synthetische anorganische (Mineralwolle), synthetische organische (verschiedene Kunststoffschäume), natürliche Materialien (Holzfaser, Kork, Hanf) oder synthetische Verbundmaterialien. Als zweite, sogenannte Armierungsschicht dient ein Unterputz, in dem ein Armierungsgewebe eingebettet ist. Die dritte und äußere Schicht bildet der Außenputz. Grundsätzlich spart ein Vollwärmeschutz einige Grad Raumtemperatur und somit Heizkosten ein, wodurch sich die recht hohen Kosten des Systems im Laufe der Zeit relativieren. Der Vollwärmeschutz lässt sich bei Gebäuden (auch bei Altbauten) problemlos nachrüsten.

W

Wertermittlungsstichtag

Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks beziehen soll.

Die zu diesem Zeitpunkt auf dem Grundstücksmarkt vorherrschenden allgemeinen Wertverhältnisse sind hierbei maßgebend. Es kann dabei ein gegenwärtiger, aber auch – im Falle einer sogenannten retrograden Verkehrswertermittlung – ein zurückliegender Zeitpunkt gewählt sein. Der bestellte Gutachter darf jedoch die künftige Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt im Rahmen dieser Regelung nicht prognostizieren. In der Zeit vom Wertermittlungsstichtag des Gutachtens bis zum Versteigerungstermin kann eine längere Zeitspanne liegen. Somit entsprechen manche Bewertungen und Einschätzungen manchmal nicht den aktuellen Begebenheiten.

Quelle: ImmobilienScout24