Home Staging ohne Möbelrücken

Von Florentino Trezek In den zurückliegenden zehn Jahren ist die Immobilienvermarktung erstaunlich visuell geworden. Verkäufer und Interessenten lassen sich nicht mehr mit Architektenplänen und schlechten Objektfotos abspeisen, sondern verlangen nach professionell aufbereiteten Grundrissen, virtuellen Besichtigungen und gut gemachten Fotos. Letztlich sind gute Objektdarstellungen ein Alleinstellungsmerkmal des Maklers, und in Zeiten eines knappen Angebots und nach Einführung des Bestellerprinzips ein schlagendes Argument für Verkäufer und Vermieter, einen Immobilienprofi mit der Vermarktung zu betreuen. Neu ist die Technik des virtuellen Home Stagings, zum Beispiel von Ogulo. Im Gegensatz zum herkömmlichen Home Staging, bei dem eine Wohnung real für die Vermarktung aufgehübscht wird und Möbel, Dekorationsstoffe und Wandfarben geändert werden, wird beim virtuellen Staging die Wohnung oder das Haus am Bildschirm ins beste Licht gerückt: Die optische Verbesserung existiert nur als Datei. In der Realität bleibt das Objekt wie es ist, falls es überhaupt schon existiert. Denn diese Präsentationsform eignet sich auch für Gebäude, die noch in der Planungsoder Bauphase sind. Meist gibt es dann erst nur Architektenpläne und -grundrisse, die für Laien kaum verständlich sind. Eine bessere Vorstellung erhalten Interessenten mit virtuellem Home Staging: Sie erhalten „möblierte“ Grundrisspläne in 3D und fotorealistische Visualisierungen oder 360-Grad-Rundgänge, durch die sie sich mit Computermaus oder Wischbewegungen manövrieren können. Statt Gelsenkirchener Barock schlichte Möbel in hellen Farben Neben dem Einsatz bei Neubauobjekten spielt diese Visualisierungsform auch bei Gebrauchtimmobilien ihre Vorteile aus. Jeder Makler kennt Objekte, in denen Familien seit Jahrzehnten leben. Der Einrichtungsgeschmack jüngerer Käufer ist ein anderer als der des Verkäuferpaares: Statt Gelsenkirchener Barock bevorzugen sie schlichte Möbel in hellen Farben; statt Teppichbelägen schätzen sie Holzböden. Sehen Interessenten das Foto eines Wohnzimmers mit ausladender Schrankwand und viel Nippes, fehlt ihnen die Vorstellungskraft dafür, wie der Raum aussieht, wenn ihr eigenes Mobiliar drin steht. Oft fällt bereits in diesem Stadium die Entscheidung, ob die Immobilie in Betracht kommt oder nicht. Beim Staging – egal ob virtuell oder real – wird in das Gebäude optisch Ruhe gebracht. Beim virtuellen Home Staging kann der Makler zwischen verschiedenen Einrichtungsstilen wählen. Die Firma Ogulo bietet zum Beispiel die Stile alpin, modern und skandinavisch. Der Makler muss dem Dienstleister nur Fotos der zu stylenden Immobilie schicken. Anschließend setzen Grafiker und Programmierer die Auffrischung um. Dabei wählen sie Vorlagen wie Tische, Stühle, Lampen und Bodenbeläge aus einer Vorlagenbibliothek und klicken diese in die maßstabgerechten Visualisierungen ein: Aus einer dunkelbraunen Sitzlandschaft wird ein modernes Sofa. In etwa einem Jahr soll es bei Ogulo möglich sein, dass sich Interessenten ihre Traumimmobilie am Bildschirm selbst „einrichten“ können. Ähnlich wie bei einem Online-Küchenplanungsprogramm könnten sie prüfen, wie ihre Möbel in den Räumen wirken. Pro Raum etwa fünf Minuten Arbeit für den Makler Für den Makler ist der Aufwand gering. Er muss Stil-und Maßkonfigurationen in einer Onlinemaske angeben. Pro Raum ist er damit etwa fünf Minuten beschäftigt. Natürlich können auch nur einzelne Räume virtuell angepasst werden, während von den anderen herkömmliche Objektfotos verwendet werden. Häufig kommen betagte Bäder, die viele Erwerber sowieso sanieren, in den Staging-Genuss. Wenn der Makler dann noch Angebote von Handwerkerfirmen organisiert hat und so eine Kalkulation eines Badumbaus abgeben kann, wird daraus für die potenziellen Käufer ein Schuh: Der Makler punktet als Problemlöser und professioneller Berater. „Der Immobilienprofi sollte allerdings bei der Vermittlung von Gebrauchtimmobilien nicht den Fehler machen, Interessenten nur virtuell gestylte Bilder zu präsentieren. Dann ist die Enttäuschung bei der anschließenden Besichtigung groß“, sagt Martin Werner, Inhaber der gleichnamigen Immobilienfirma in Heilbronn und Anwender des virtuellen Homestagings. Vielmehr rät er dazu, bei der Bildergalerie auch Vorher-Fotos der Räume zu zeigen. „Der Betrachter bekommt eine Ahnung, wie die Immobilie zurzeit und bei der Besichtigung aussieht. Er erhält aber durch das virtuelle Staging eine Idee davon, was noch im Objekt steckt.“ Werner setzt seit einigen Jahren auf virtuelle 360-Grad-Rundgänge, die er „3D-Immobilienkino“ nennt. Bevor ein Interessent das Objekt besichtigt, erhält er einen Zugang zu diesem virtuellen Rundgang und besichtigt das Objekt zunächst am Bildschirm. Alternativ können Makler und Kunde gemeinsam an ihren Bildschirmen die Vorher- und Nachher-Bilder betrachten. Dann kann der Makler Ist-Zustand, Anpassungen sowie Umbaukosten erläutern. Werner lässt mehr als 80 Prozent seiner Immobilien virtuell verbessern. Lediglich top möblierte Objekte in sehr gutem Zustand werden ohne Änderungen angeboten. „Auch wenn wir Häuser zur Vermietung haben, werden sie einem Staging am PC unterzogen“, so Werner. Die Vorzüge gegenüber realem Home Staging liegen für ihn auf der Hand: Bewohnen die Eigentümer noch das Haus, müssen sie bis zum Verkauf nicht mit den Möbeln der Staging-Firma leben, sondern können in ihrem gewohnten Umfeld bleiben. Diskussionen um den Sinn des Stagings fallen weg, wenn die Wohnräume und Außenbereiche nur am Bildschirm gestylt werden. Und Dateien sind sehr viel schneller erstellt als Räume neu gestrichen und eingerichtet werden können. Der Makler muss sich dann nicht für mäßig eingerichtete und unaufgeräumte Räume schämen und die Unzulänglichkeiten erklären. Schließlich verkauft er eine Immobilie und keinen Einrichtungsgeschmack. Der Artikel erschien in der Mai-Ausgabe des AIZ-Immobilienmagazins, Seiten: 36-38.

von IVD (blog.ivd.net)

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